Cass.
Civ., sez. II, sent. 11.10.2013 n° 23157
Con la sentenza 11 ottobre 2013, n. 23157 la sezione
seconda civile della Corte di Cassazione interviene in tema di agibilità,
stabilendo che il venditore-costruttore di un bene immobile ha l'obbligo non
solo di trasferire all'acquirente un fabbricato conforme all'atto
amministrativo d'assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere
l'agibilità prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato,
curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio.
L'inadempimento di quest'ultima obbligazione è ex se
foriero di danno emergente, perché costringe l'acquirente a provvedere in
proprio ovvero a ritenere l'immobile tal quale, cioè con un valore di scambio
inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza
che il bene sia alienato o comunque destinato all'alienazione a terzi.
Nel caso di specie, alcuni acquirenti di unità
abitative di un complesso immobiliare, convenivano in giudizio la società
venditrice per sentirla condannare al risarcimento dei danni da mancato
rilascio del certificato di agibilità degli immobili. Il Tribunale accoglieva
la domanda, condannando la società al pagamento per ciascun proprietario di una
somma corrispondente alla differenza tra il prezzo astrattamente ricavabile dalla
vendita ed il concreto valore di mercato delle unità abitative prive del
certificato. In sede d’appello, tuttavia, la sentenza di primo grado veniva
ribaltata, rigettandosi la domanda e condannando gli acquirenti alla
restituzione di quanto loro corrisposto dalla società venditrice.
Nel ragionamento seguito dai giudici di appello si
considera inconsistente la valutazione del danno suggerita dal CTU, sia sotto
il profilo del danno emergente, in quanto gli immobili trasferiti erano
conformi al progetto approvato e non esistevano impedimenti di sorta al
rilascio del certificato, sia sotto il profilo del lucro cessante, in quanto
era mancata l’allegazione, prima ancora della prova, di un mancato
accrescimento della sfera patrimoniale degli acquirenti.
In sede di Cassazione, gli acquirenti contestano il
pronunciamento della Corte di appello territoriale in quanto disattende il
consolidato orientamento della Suprema Corte in base al quale nel caso di
vendita di immobile destinato ad abitazione, la mancanza del certificato di
agibilità configura un'ipotesi di vendita aliud pro alio, che incide
sull'attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico-sociale e sulla
relativa commerciabilità, di guisa che anche nel caso in cui il mancato
rilascio dipenda da inerzia del Comune, il venditore è tenuto al risarcimento
del danno. Secondo gli acquirenti, fino a quando non si verificherà il rilascio
del certificato, ognuno degli immobili non potrà essere negoziato in alcun
modo, sicché – come si legge nella sentenza - la Corte d'appello, pur
riconoscendo il principio di diritto per cui la consegna del certificato di
abitabilità integra un'obbligazione a carico del venditore ai sensi dell'art.
1477 c.c. e degli artt. 220 e 221 R.D. n. 1265 del 1934, attenendo ad un requisito
essenziale della cosa venduta, ne ha operato un'errata applicazione, escludendo
l'esistenza del danno per la conformità degli immobili al progetto approvato.
Gli Ermellini non possono far altro che riconoscere
la fondatezza del motivo, richiamando la propria consolidata giurisprudenza sul
punto. Infatti, la consegna del certificato di abitabilità dell’immobile
oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione,
pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita,
integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 cod.
civ. Pertanto, secondo Piazza Cavour, ne deriva che nella vendita di immobili
destinati ad abitazione, la licenza di abitabilità è un elemento che
caratterizza il bene in relazione alla sua capacità di assolvere la determinata
funzione economico-sociale negoziata, e, quindi, di soddisfare i concreti
bisogni che hanno indotto il compratore ad effettuare l'acquisto. Da qui
l’accoglimento del ricorso e l’enunciazione del principio di diritto a cui
dovrà attenersi altra sezione della Corte di appello territoriale per la
decisione nel merito.
(Da Altalex del 20.11.2013. Nota di Alessandro Ferretti)