Cassazione Sez. Unite Civili, Sent. 4.7.2012,
n.11135
Con
la sentenza in esame, le sezioni unite della Corte si sono occupate della
qualificazione giuridica del rapporto tra i comproprietari di un immobile
locato da uno solo di essi, con riferimento alla produzione (o esclusione)
degli effetti del contratto in capo al comproprietario non locatore.
Mentre
il Tribunale in primo grado aveva riconosciuto al comproprietario non locatore
il diritto di percepire parte dei canoni di locazione, ritendo applicabile al
caso di specie il modello negoziale del mandato senza rappresentanza, e la Corte d’appello di Genova
aveva respinto la domanda del comproprietario non locatore, affermando il
principio per il quale “la proprietà o la titolarità di altro diritto reale su
un immobile non costituisce presupposto necessario e indefettibile per
l’assunzione della qualità di locatore, essendo sufficiente per la valida
stipulazione di un contratto che dell’immobile il locatore abbia la
disponibilità e sia in grado di trasferirne la detenzione”, il Collegio non ha
ravvisato nessun ostacolo a ricondurre la fattispecie della locazione del bene
comune da parte di un solo comproprietario nell’ambito della disciplina della
gestione d’affari, il cui elemento caratterizzante è il compimento di atti
giuridici spontaneamente ed utilmente nell’interesse altrui.
Infatti,
rileva il Collegio, “a tal fine si richiede innanzitutto l’absentia domini, da
intendersi non già come impossibilità oggettiva e soggettiva di curare i propri
interessi, bensì come semplice mancanza di un rapporto giuridico in forza del
quale il gestore sia tenuto ad intervenire nella sfera giuridica altrui, ovvero
quale forma di spontaneo intervento senza opposizione e/o divieto del dominus”.
Gli elementi caratterizzanti la gestione di affari sono, quindi, l’animus
aliena gerendi; l’utilità della gestione; la impossibilità dell’interessato di
svolgere l’affare o la mancanza della prohibitio domini; l’esistenza
dell’interesse altrui”.
Ciò
premesso, il Collegio dichiara efficace il contratto sottoscritto dal
comproprietario locatore e il conduttore, rilevando che l’opposizione del
comproprietario non locatore ha efficacia solo nel caso in cui sia manifestata
e portata a conoscenza del conduttore prima della stipula del contratto,
ponendo così a riparo il conduttore da sopravvenuti contrasti che dovessero
insorgere tra i comproprietari.
In
forza di detto inquadramento, il comproprietario non locatore, manifestando il
proprio dissenso alla locazione del bene comune, sarebbe esonerato dal dovere
di adempiere le obbligazioni assunte dal gestore, anche in nome proprio, e di
rimborsare le spese: trattandosi di gestione di affari non rappresentativa,
solo la ratifica del contratto (ai sensi dell’articolo 2032 del Codice Civile)
attribuisce al comproprietario non locatore, ai sensi dell’articolo 1705,
secondo comma, Codice Civile (Mandato senza rappresentanza), la facoltà di
esigere dal conduttore, per il tempo successivo alla ratifica e nel
contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni
corrispondenti alla quota di proprietà indivisa.
Luciana Di Vito –
Iusgate (da filodiritto.com del 27.7.2012)