Cass. Civ., sez. III, sent. 24.5.2013 n° 12977
Il locatore può rifiutare la consegna dell’immobile in presenza di gravi danni e ottenere il pagamento del canone da parte del conduttore a titolo di indennità di occupazione fino a quando non riscuota le somme dovute.
E’ quanto deciso dalla Terza sezione Civile della Corte di Cassazione, con la sentenza 24 maggio 2013, n. 12977.
Il caso coinvolge dei locatori privati che, avendo concesso in locazione un immobile all'amministrazione provinciale di Napoli, ne avevano rifiutato la consegna a causa dei gravi danni riscontrati.
Il Pretore di Afragola aveva ingiunto all’amministrazione di pagare £. 301.734.717 a titolo di canoni non corrisposti. La conduttrice si era opposta sostenendo di essere receduta dal contratto nel luglio 1996, a causa del mancato rispetto da parte dei locatori delle norme in materia di sicurezza, ai quali aveva tra l’altro inutilmente intimato di ricevere la consegna dell’immobile nell’agosto 1998.
Successivamente il Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 194/2004, aveva accolto l’opposizione, revocando il decreto ingiuntivo e rigettando ogni domanda. Ma in sede d’appello, la decisione veniva ribaltata con la sentenza n. 232/2007, con la quale veniva dichiarato legittimo il rifiuto della locatrice e, in accoglimento della domanda riconvenzionale, il recesso dell'Amministrazione conduttrice dal mese di luglio 1996, eseguito secondo quanto dispone l’art. 27 della L. 392/1978.
La corte partenopea escludeva che fosse onere del locatore provvedere all’adeguamento del complesso immobiliare alle nuove norme in tema di sicurezza, e ne legittimava il rifiuto sulla base dei gravi danni causati all’immobile, con la conseguente condanna del conduttore al pagamento dei canoni a partire dal settembre 1998, secondo quanto dispone l’art. 1591 c.c.
L’amministrazione proponeva ricorso per Cassazione contestando l’insufficiente e contraddittoria motivazione sul fatto decisivo costituito dalla mora del conduttore, motivo dichiarato infondato dagli ermellini sulla base dell’orientamento dominante di legittimità, richiamato tra l’altro dallo stesso ricorrente (Cass. n. 2419 del 1999), secondo il quale “serie modalità restitutorie informali valgono ad evitare la mora del conduttore “semprechè non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore”; legittimo motivo che, nel caso in esame, la Corte d'appello ha invece motivatamente ritenuto sussistente.”
Nel caso di specie infatti, i gravi danni causati dal conduttore ed accertati in sede di ctu, costituiscono motivo legittimo di rifiuto della consegna del bene, almeno fino a quando non siano stati risarciti i danni suddetti.
Inoltre viene chiarita un’importante distinzione per la valutazione della legittimità del rifiuto. Secondo l’orientamento dominante di legittimità, condiviso dagli ermellini, “nell'ipotesi in cui l'immobile offerto in restituzione dal conduttore si trovi in stato non corrispondente a quello descritto dalle parti all'inizio della locazione, ovvero, in mancanza di descrizione, si trovi comunque in cattivo stato locativo, per accertare se il rifiuto del locatore di riceverlo sia o meno giustificato, occorre distinguere a seconda che la cosa locata risulti deteriorata per non avere il conduttore adempiuto all'obbligo di eseguire le opere di piccola manutenzione durante il corso della locazione, oppure per avere il conduttore stesso effettuato trasformazioni e/o innovazioni: nel primo caso, trattandosi di rimuovere deficienze che non alterano la consistenza e la struttura della cosa e non implicano l'esplicazione di un'attività straordinaria e gravosa, l'esecuzione delle opere occorrenti per il ripristino dello status quo ante rientra nel dovere di ordinaria diligenza cui il locatore è tenuto per non aggravare il danno, ed il suo rifiuto di ricevere la cosa è conseguentemente illegittimo, salvo diritto al risarcimento dei danni per violazione del disposto di cui all'art. 1590 c.c. Nel secondo caso, invece, poiché l'esecuzione delle opere di ripristino implica il compimento di un'attività straordinaria e gravosa, il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta.”
Quindi, in conclusione, il rifiuto del locatore di accettare la consegna diventerà illegittimo solo “dalla data in cui viene definitivamente attribuito al locatore medesimo il risarcimento del danno suddetto, mentre resta giustificato, e quindi legittimo, il rifiuto opposto in precedenza.”
(Da Altalex dell’11.6.2013. Nota di Enrica Maria Crimi)