Vi è aliud pro alio se il bene è incommerciabile od assolutamente privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente o abbia difetti che lo rendano inservibile o non è idoneo ad assolvere alla funzione naturale od a quella assunta come essenziale dalle parti. Così ha ribadito la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1373/2013.
Il caso. Preliminare di vendita di due mansarde per 36mila euro. Caparra confirmatoria di 12mila euro. Provvigione alla società mediatrice di mille euro. Lo stabile è vecchio. L’acquirente chiede la restituzione di quanto versato e la risoluzione per inadempimento perché la società venditrice non ha consegnato il certificato di abitabilità e perché mancano i requisiti promessi. Il Tribunale respinge la domanda, mentre la Corte d’Appello la accoglie: spetta al venditore fornire la prova che «gli immobili presentavano tutte le caratteristiche per essere considerati abitabili» e dimostrare di aver consegnato il certificato. In questo caso ritiene l’inadempimento della venditrice di una gravità tale da consentire il recesso. La società venditrice ricorre per cassazione.
Il giudizio di legittimità. Nel cassare la sentenza impugnata rinviandola per un nuovo giudizio, la Suprema Corte sottolinea come il giudice, in maniera erronea, non abbia considerato l’esiguità del prezzo e l’avvenuta presa visione dei luoghi. L’acquisto veniva peraltro effettuato «nello stato di fatto e di diritto … come visto e gradito dalla parte acquirente». Questa viene considerata dall’appello come mera clausola di stile, ritenendo quindi irrilevante che l’acquirente fosse a conoscenza dell’inabitabilità. Tale circostanza non potrebbe essere considerata una rinuncia a questa caratteristica tale da escludere l’inadempimento del venditore. In definitiva, la Cassazione ritiene sbagliata la decisione del giudice di riformare la sentenza di primo grado. L’acquirente aveva infatti incaricato un notaio per la stesura del contratto definitivo. Tale notaio aveva chiarito che si trattasse di uno stabile d’epoca e che in tali circostanze è usuale la mancanza del documento di abitabilità. Tenendo conto di questi fatti andava inoltre valutata l’esiguità del prezzo «in relazione al prospettato aliud pro alio».
(Da avvocati.it del 22.2.2013)