Tirata d’orecchie per i notai. Può anche essere “defatigante”, come sostenuto dalla professionista condannata, spulciare per ore ed ore i registri immobiliari alla ricerca di ipoteche e trascrizione pregiudizievoli, ma va fatto. Il mestiere del notaio è anche quello. Parola della Cassazione.
Nel caso di una compravendita immobiliare, dunque, la visura catastale rientra fra le prestazioni che il notaio è obbligato a svolgere usando quella diligenza professionale media che qualunque professionista deve impiegare nello svolgimento della propria attività. Per cui, se poi spunta fuori un’ipoteca, il professionista è tenuto a risarcire il danno subito dall’acquirente.
Lo ha stabilito la Suprema Corte, con la sentenza 22398/2011, al termine di una vicenda giudiziaria che in primo grado aveva visto assolto il professionista, poi condannato al risarcimento dalla Corte d’appello di Roma, in solido con la parte venditrice.
La maldestra difesa della professionista, infatti, non ha convinto i giudici della Suprema corte. Secondo il notaio all’epoca dei fatti le Conservatorie si trovavano in grande arretrato e dunque le indagini relative alla situazione giuridica del bene oggetto di compravendita erano “estremamente defatiganti e complesse”, tali per cui vi era il rischio di un largo margine di errore, mentre lei aveva usato tutta la diligenza del caso e a riprova chiamava anche in causa dei testimoni.
Il professionista chiedeva gli venisse applicata la limitazione di responsabilità, prevista dall’articolo 2236 del codice civile per i casi in cui la prestazione implichi la “soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà”.
Per la Cassazione però la disposizione invocata si attaglia a ben altri casi e cioè riguarda “prestazioni coinvolgenti problemi tecnici nuovi, di speciale complessità, per i quali è richiesto un impegno intellettuale superiore a quello medio” ed anche quindi una “preparazione superiore alla media”.
Ipotesi, dunque, del tutto diverse rispetto a quella di cui si controverte che all’opposto è semplicemente dovuta “a negligenza e imprudenza, cioè alla violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi del secondo comma dell’articolo 1176 del codice civile”, rispetto al quale, invece, è sufficiente la colpa lieve.
In conclusione per la Cassazione: “In relazione all’inosservanza dell’obbligo di espletare la visura dei registri immobiliari in occasione di una compravendita immobiliare, il notaio non può invocare la limitazione prevista per il professionista dall’articolo 2236 del codice civile”. Non si tratta, infatti di un caso di “imperizia” rispetto ad una questione complessa ma soltanto di negligenza e imprudenza professionale.
(Da il sole24ore.com del 27.10.2011)