Diritto di passaggio per tutto il condominio
se la caldaia è nel locale di un singolo condomino
Qualora alcuni impianti condominiali siano situati nei locali di proprietà esclusiva di un singolo condomino, proprietario – tra l’altro – anche della rampa necessaria per l’accesso tramite automezzi, si è in presenza di una servitù con i caratteri dell’apparenza. Lo ha affermato la Corte di Cassazione con la sentenza n. 20218/2012.
Il caso. Il proprietario di un magazzino situato nel piano sottosuolo di un edificio cita in giudizio il Condominio per far dichiarare l’inesistenza del diritto di quest’ultimo ad accedere al locale di sua proprietà attraverso la rampa di accesso. In via riconvenzionale, il Condominio chiede che venga dichiarata la costituzione di una servitù per poter accedere al locale in questione, ove si trovano alcuni impianti a servizio dell’edificio (per esempio la centrale termica). Il Tribunale accoglie la domanda del Condominio; tale decisione viene confermata anche dai giudici di appello. Avverso questa pronuncia ricorre per cassazione il proprietario del magazzino.
Il giudizio di legittimità. La Suprema Corte , nel rigettare il ricorso, richiama le risultanze accertate dai giudici di merito: il proprietario dell’intero edificio ha posto e lasciato i luoghi nello stato di fatto dal quale risulta la servitù di passaggio carraio dalla rampa di accesso, dal momento che questa costituisce un’opera visibile e permanente destinata all’esercizio dell’accesso ai locali dove sono situati gli impianti comuni. A seguito della vendita mediante la quale sono stati ceduti al ricorrente i locali dove si trovano gli impianti condominiali con il relativo piazzale e la rampa di accesso, si è costituita una servitù per destinazione del padre di famiglia a vantaggio del condominio. L’esistenza di tale servitù, peraltro, risulta dallo stesso atto di compravendita del locale in questione e l’utilizzo della rampa da parte degli automezzi destinati a provvedere alle necessità degli impianti risulta essere continuato per almeno un decennio. Per cui, conclude la piazza Cavour, nel caso in cui in un condominio alcuni impianti comuni siano situati nel piazzale e nei locali di proprietà esclusiva di un singolo condomino, proprietario – tra l’altro – anche della rampa necessaria all’accesso con automezzi, si è in presenza di una servitù con i caratteri dell’apparenza, suscettibile di costituzione per destinazione del padre di famiglia ex art. 1062 c.c., se tale era la situazione di fatto lasciata dall’unico proprietario dell’edificio al momento della nascita del condominio.
(Da avvocati.it dell’11.12.2012)