Esiste
una norma che vincola il conduttore a rimanere un minimo di tempo senza poter
disdire il contratto?
Il caso
Escludendo
morosità o scadenza contratto, quali sono sia i diritti del locatario e del
conduttore per poter recedere da un contratto di locazione che i relativi
doveri? Esiste una norma che vincola il conduttore a rimanere un minimo di
tempo senza poter disdire il contratto? Tale vincolo deve essere espresso nel
contratto di locazione? Oppure può essere esercitato dal locatore anche senza
esplicita indicazione?
La soluzione
I
casi di scioglimento anticipato del rapporto locatizio sono alquanto limitati.
L'intera normativa è, infatti, improntata a garantire massima stabilità al
diritto abitativo del conduttore. In tale ottica, il contratto ha una durata
minima inderogabilmente disposta dalla legge pari a 4 o 3 anni a seconda della
tipologia contrattuale prescelta. Essa deve essere rispettata dal locatore,
salvo che si verifichino gravi situazioni patologiche. Quali sono dette
situazioni patologiche? Prescindendo dalle ipotesi più comuni - scadenza
contrattuale e morosità – le parti possono risolvere anticipatamente il
contratto di locazione solo a ragione di condotte gravemente inadempienti. A
titolo esemplificativo, sono tali il mancato intervento da parte del locatore
su vizi riscontrati nell'immobile o, per contra, condotte reiteratamente
omissive dell'ordinaria manutenzione cui è chiamato il conduttore. Si osservi,
però, che detto rigore è imposto solo al locatore, vincolato da una maglia
strettissima di condizioni per l'esercizio della disdetta, fortemente limitata
alla prima scadenza contrattuale e di norma impedita per la durata
pattiziamente stabilita.
Il
conduttore, invece, gode di maggiori tutele, in quanto la legge gli assicura
sempre il diritto di recedere in qualsiasi momento dal contratto, purché ne dia
comunicazione con raccomandata al locatore con anticipo di mesi sei (durante i
quali resta dovuto il canone) ed espliciti i gravi motivi che lo inducono alla
liberazione anticipata dell'immobile. Dunque, andando a rispondere al Suo
secondo quesito, il conduttore non può essere vincolato a rimanere
nell'immobile per un certo tempo minimo. Il suo libero esercizio del diritto di
recesso può, però, essere limitato inserendo nel contratto una clausola che lo
obblighi anche ad illustrare i “gravi motivi” della disdetta (in difetto di
tale specifica prescrizione, il recesso è validamente esercitabile ad nutum,
ossia anche in difetto di motivazione).
(Da avvocati.it del
14.6.2012)