Disegno di Legge approvato dal Senato il 26.1.2011 n. 71
Dopo un lungo periodo di elaborazione, la commissione Giustizia del Senato ha detto il primo sì al Disegno di Legge n. 71/2011 che si propone di modificare la disciplina degli immobili in condominio così come disciplinata dal codice civile del 1942.
La riforma della normativa in materia di condominio, che è il risultato di un lungo confronto tra diversi schieramenti politici, si pone come “necessaria e non più prorogabile”, in quanto “non vi è alcun dubbio che il corpus di norme codicistiche sul condominio oggi in vigore appare datato, ampiamente superato dall’enorme mutamento economico-sociale verificatosi negli ultimi sessanta anni, nonché incongruo rispetto alle nuove problematiche determinate dalla diversa organizzazione di vita delle famiglie, dai nuovi servizi di cui esse usufruiscono e dalle caratteristiche diverse delle abitazioni”.
La vetustà dell’impianto normativo vigente è stata solo in parte superata dall’orientamento della giurisprudenza che, in numerose occasioni, si è fatta carico di affermare un’interpretazione evolutiva necessaria a far fronte al consistente e sempre più crescente volume di contenzioso. Il risultato è che, a tutt’oggi, la disciplina della materia trova, a volte, fondamento più nelle pronunce giurisprudenziali che nelle norme del codice civile
In particolare, il nuovo disegno di legge (che, va detto, in alcuni punti si pone come un insieme di disposizioni non sempre armoniche su cui c’è sicuramente ancora da lavorare) cerca di consolidare in norme le decisioni più recenti della Corte di Cassazione in materia condominiale, ma ha anche l’ambizione di creare qualcosa di totalmente nuovo (pur con i limiti di cui si è detto).
L’art. 1 del disegno di legge riscrive l’articolo 1117 c.c. individuando ed elencando meglio le parti comuni dell’edificio; elencazione che naturalmente non può essere esaustiva, stante la grande varietà di tipologie edilizie e di situazioni concrete, ma che costituisce un importante sforzo che tiene conto anche delle elaborazioni giurisprudenziali affermatesi nel tempo.
L’art. 2 introduce l’articolo 1117-bis c.c., di nuova formulazione, che consente di ampliare la nozione di condominio, includendovi espressamente anche i cosiddetti condomini orizzontali quali, ad esempio, i villaggi residenziali e i «supercondomini», quelli cioè costituiti da più condomini.
Inoltre, con la nuova formulazione dell’articolo 1117-ter c.c. si prevede una più agevole decisione assembleare (la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore complessivo) per la sostituzione delle parti comuni, ovvero per la modificazione della loro destinazione d’uso, mentre con l’articolo 1117-quater si introduce un più efficace strumento di tutela delle destinazioni d’uso in caso di attività contrarie alle destinazioni stesse.
L’art. 3, nel riscrivere l’articolo 1118 c.c., disciplina i diritti dei partecipanti sulle parti comuni. In particolare prevede la possibilità per il condomino di rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dalla sua rinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini.
L’art. 4, poi, che prevede una diversa formulazione dell’articolo 1120 c.c., stabilisce maggioranze assembleari particolarmente basse (un terzo del valore dell’edificio) per le decisioni riguardanti le problematiche della sicurezza e salubrità degli edifici, l’eliminazione delle barriere architettoniche, la realizzazione di parcheggi condominiali, gli interventi di contenimento di consumo energetico e l’installazione di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva.
L’art. 1122 c.c., previsto dall’articolo 5 del disegno di legge, stabilisce l’impossibilità per i condomini di eseguire opere o modifiche o svolgere attività ovvero variare la destinazione d’uso, se queste recano danno alle parti comuni o alle proprietà esclusive, o ne diminuiscono notevolmente il godimento o il valore, oppure recano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
L’art. 6, poi, che introduce l’art. 1122bis c.c., prevede una dettagliata disciplina degli interventi urgenti a tutela della sicurezza degli edifici; il nuovo articolo 1122-bis c.c., infatti, stabilisce che nelle parti comuni e nelle parti di proprietà o di uso esclusivo degli edifici non possono essere realizzati o mantenuti impianti od opere che non rispettino le condizioni di sicurezza imposte dalla legge. Nel caso in cui sussistano condizioni che possano far dubitare dello stato di sicurezza, l’amministratore, anche su richiesta di un solo condomino, accede alle parti comuni dell’edificio ovvero interpella il proprietario, il possessore o il detentore a qualunque titolo della singola unità immobiliare affinchè sia consentito l’accesso ad un tecnico nominato di comune accordo per l’eventuale redazione di un piano di intervento volto a ripristinare le indispensabili condizioni di sicurezza.
Gli articoli 8 e 9, ancora, si occupano della figura dell’amministratore di condominio e stabiliscono le regole relative alla nomina, alla revoca e agli obblighi di quest’ultimo. I nuovi articoli 1129 e 1130 del codice civile definiscono i poteri dell’amministratore, le responsabilità su di esso incombenti ed i conseguenti casi di revoca per violazione dei suoi doveri.
L’articolo 8 prevede inoltre l’obbligo dell’amministratore di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute al condominio da parte dei condomini morosi: se l’amministratore non provvede alla riscossione, i condomini in regola con i pagamenti sono liberati dal vincolo di solidarietà e l’amministratore risponde solidalmente con gli inquilini morosi delle somme non riscosse e dei danni che ne siano derivati.
Altre novità previste riguardano la durata in carica dell’amministratore che passa da uno a due anni e la possibilità di revocare anticipatamente l’amministratore in alcuni casi espressamente previsti.
Indubbiamente, dall’esame del DDL emerge la volontà di definire un profilo più responsabile e trasparente della gestione condominiale, nell’esclusivo interesse dei condomini ed a garanzia degli interessi dei terzi, in modo che il ruolo e le funzioni dell’amministratore ne escano rafforzati e al contempo i condomini possano più agevolmente controllare l’operato dell’amministratore, anche a mezzo del consiglio di condominio, con funzioni consultive e di controllo.
All’art. 10, comma 3, risultano altresì innovati i modi di costituzione e di quorum deliberativi dell’assemblea in direzione di un più snello funzionamento di tale organo, così come sono ex novo disciplinate, all’articolo 11, le regole che sovrintendono all’impugnazione delle deliberazioni.
Ulteriori innovazioni riguardano disposizioni di attuazione del codice civile, quali la modalità di riscossione dei contributi condominiali (articolo 15), la modalità di convocazione dell’assemblea (articolo 17), la modalità di rappresentanza e di funzionamento dell’assemblea stessa (articolo 18), di revisione delle tabelle millesimali (articolo 19).
(Da Altalex del 9.2.2011. Nota di Mariantonietta Crocitto)