Locazione, risoluzione contratto per vizi cosa locata

Cass. Sez. III Civile, Sent. 7.2.2012, n.1694

Con la sentenza in esame, la Corte di Cassazione si pronuncia in matteria di risoluzione del contratto di locazione per vizi della cosa locata (“1. Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. 2. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivanti da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”, articolo 1578 del Codice Civile).

La vicenda trae origine dalla richiesta di risoluzione di un contratto di locazione immobiliare formulata dal conduttore dopo che il sindaco aveva intimato alla società conduttrice, che gestiva in quei locali una discoteca, di sospendere l’attività sino al ripristino dei requisiti igienici del complesso, il cui servizio di lavatoio non era allacciato alla rete fognaria condominiale servita da depuratore.

Mentre in primo grado il Tribunale di Lecce aveva (i) respinto la domanda di risoluzione poiché il contratto di locazione poneva espressamente a carico del conduttore l’onere delle spese di riparazione straordinaria ed (ii) escluso la garanzia del locatore, che chiedeva la condanna alle eventuali spese dei precedenti conduttori dell’immobile, i giudici della Corte d’Appello di Lecce hanno riformato la sentenza, ritenendo che “il mancato allacciamento alla fogna costituisse un vizio della cosa locata, la cui non conoscibilità la conduttrice aveva prospettato sin dall’atto di citazione in primo grado”.

La Corte di merito ha pertanto dichiarato risolto il contratto per inadempimento del locatore, rigettando l’istanza di risarcimento dei danni promossa dal conduttore “per non essere stata prodotta alcuna documentazione da cui desumere il reddito dell’attività d’impresa negli anni in cui essa fu svolta e per non essere documentati i costi delle attrezzature e degli arredi predisposti per l’attività interrotta”, dai quali desumere l’eventuale perdita subita dal conduttore.

Sui ricorsi, principale ed incidentale, promossi da entrambe le parti, la Suprema Corte, rigettando quasi tutti i motivi del ricorso del locatore, ha statuito che:

(i) l’aver invocato l’articolo 1578 c.c. in secondo grado, in luogo dell’art. 1575 c.c., da parte del conduttore (attore in primo grado), “non ha comportato l’allegazione di un nuovo fatto costitutivo, ma solo una diversa qualificazione giuridica della domanda, in sé insufficiente a riguardarla come nuova”, in forza del principio espresso dalla stessa Corte (Cass., Sezioni Unite, n. 15408/2003), per il quale si ha modificazione della causa petendi se si allegano nuovi fatti costitutivi del diritto azionato, sui quali non si era svolto in primo grado il contraddittorio;

(ii) “anche un vizio che si risolva in un ordine inibitorio dell’attività pattuita da parte della pubblica amministrazione è idoneo ad integrare la fattispecie di cui all’art. 1578 c.c.: non è del resto contestato che il locatore abbia rifiutato di provvedere all’allacciamento degli scarichi della fogna, la cui realizzazione non costitutiva evidentemente una “riparazione”, ma un intervento di natura strutturale volto a colmare un difetto esistente ad origine”;

(iii) spetta al locatore dimostrare se e come la parte conduttrice avrebbe potuto agevolmente riconoscere che l’impianto di lavatoio non era collegato alla fogna condominiale e quindi escludere l’applicazione dell’articolo 1578 del Codice Civile.

Fermo quanto sopra, la Corte:

(i) dichiara inammissibile il ricorso incidentale proposto dalla società conduttrice in merito alla quantificazione del danno subito, in quanto, avendo prospettato un errore percettivo della Corte d’Appello e non un errore di giudizio, avrebbe dovuto utilizzare lo strumento della revocazione della sentenza e non quello del ricorso per cassazione;

(ii) accoglie solo il motivo del ricorso principale con il quale il locatore denunciava l’errore in cui era incorsa la Corte territoriale, che aveva rigettato l’appello incidentale promosso nei confronti dei precedenti conduttori sul presupposto che la domanda di garanzia non fosse stata riproposta in sede di impugnazione, risultando diversamente per tabulas che sia con l’appello incidentale che in sede di precisazione delle conclusioni in secondo grado il locatore aveva rinnovato la predetta domanda.

Il giudizio si conclude pertanto con la rimessione della causa ai giudici della Corte d’Appello in relazione alla domanda di garanzia formulata dal locatore nei confronti dei precedenti conduttori ai quali aveva conferito l’incarico di eseguire i lavori sull’impianto di depurazione e con la conferma della risoluzione del contratto di locazione immobiliare per “vizi della cosa locata”.

Luciana di Vito – Iusgate (da filodiritto.com del 28.2.2012)