La scrittura privata non basta: nel negozio fiduciario
il diritto a riottenere l'immobile si prescrive
Troppa fiducia può rovinare il rapporto, com'è accaduto a quello d'una signora romana con la sua dama di compagnia. La prima compra una casa e l'intesta all'altra, facendole però firmare una scrittura privata in cui la seconda riconosce di non essere la vera proprietaria del bene e s'impegna a fare dell'appartamento ciò che in seguito gli sarà detto dalla prima: restituirlo o cederlo a un terzo. Il fatto è che passano dieci anni senza che la fiduciante batta un colpo con la fiduciaria: né richiesta di restituzione né di pagamento dell'affitto né tantomeno la messa in mora. Risultato: la fiduciaria, che nel frattempo occupa l'appartamento senza pagare un euro, potrà tenerselo. È quanto emerge dalla sentenza 3648/11, emessa dalla decima sezione civile del Tribunale capitolino.
Non fidarsi è meglio
La scrittura privata che risulta sottoscritta all'epoca della compravendita, firmata dalla sola fiduciaria, è un atto unilaterale e non certo un contratto, come vorrebbe la fiduciante. Ha invece ragione l'ex dama di compagnia: l'azione di simulazione è ormai prescritta perché dalla compravendita sono passati oltre dieci anni senza alcun atto interruttivo. Nella specie, infatti, si configura nel contratto un'interposizione di persona che ha natura non fittizia ma reale: mentre la prima rientra nel fenomeno simulatorio, l'altra non tocca gli effetti del contratto, che si producono regolarmente in capo alla parte interposta; quest'ultima, insomma, acquista effettivamente i diritti che scaturiscono dal negozio giuridico, salvo poi doverli trasferire a una terza persona (indicata dal fiduciante). E ciò anche all'insaputa del dante causa, nel nostro caso il venditore dell'appartamento conteso, che non rientra nel fenomeno simulatorio.
Fuori tempo massimo
La vicenda, spiega il giudice, si può ben inquadrare nella fattispecie del negozio fiduciario, che si realizza attraverso il collegamento di due negozi: uno, esterno, che ha efficacia verso i terzi (vale a dire la compravendita dell'immobile); l'altro, sotteso al primo eppure diretto a modificarne l'esito, cioè la scrittura privata che impone al fiduciario di ritrasferire il bene al fiduciante (o a un terzo). Dovrà dunque rassegnarsi la signora, che chiede invano la condanna dell'ex dama di compagnia all'esecuzione specifica di concludere il contratto (che appunto non è tale) e al versamento dei canoni di locazione mai pagati: passati dieci anni dalla compravendita, il diritto della fiduciante a ottenere l'adempimento di quanto previsto dalla scrittura privata risulta prescritto, mentre il diritto di proprietà dell'immobile (quello sì imprescrittibile) è costituito in capo alla fiduciaria, che aveva assunto l'obbligo, ormai non più esigibile, di ritrasferire il bene.
Dario Ferrara (da cassazione.net)