Il
«sollecito» a chi non paga completamente e puntualmente le spese è una prassi
frequente, che ormai si è fatta frequentissima. Ma, nonostante l’indulgenza che
si può avere per il vicino, bisogna rendersi conto che ha un costo.
In
questi casi infatti, comunemente, l’amministratore si rivolge a un avvocato di
fiducia, che con la sua opera riesce ad ottenere il pagamento dei debiti dai
condòmini inadempienti.
Nel
migliore dei casi il condomino debitore, ricevuta la lettera dell’avvocato,
deciderà di pagare subito il suo debito evitando ulteriori attività legali.
Nel
caso in cui questi non pagasse in via stragiudiziale, tuttavia, l’avvocato sarà
costretto ad agire in giudizio per ottenere la condanna del condomino al
pagamento di quanto ancora dovuto.
Al
termine del proprio mandato, comunque, l’avvocato consegnerà all’amministratore
la fattura per le proprie prestazioni professionali stilata sulla base
dell’attività svolta.
Chi
paga la parcella
È
lecito domandarsi se questa parcella debba essere pagata dal condominio nel
complesso o solamente dai condomini morosi, tenendo indenni dal pagamento delle
spese legali i comproprietari che avendo pagato puntualmente non hanno reso
necessaria l’attività dell’avvocato.
Per
quanto possa sembrare paradossale, l’amministratore dovrà, in prima battuta,
pagare la parcella del legale con i fondi del conto corrente condominiale e
quindi con denaro anche dei condòmini in regola con il pagamento delle spese.
Anche questa, infatti, rientra nelle spese necessarie per il mantenimento della
cosa comune, così come indicate nell’articolo 1123 del Codice civile. Si può
dire, infatti, che tali spese siano impiegate dal palazzo al fine di assicurare
il buon andamento della propria situazione finanziaria e quindi, nel lungo
termine, mirino al benessere di tutti i condòmini. Inoltre è un preciso dovere
dell’amministratore di condominio ottenere il pagamento dei contributi
necessari al mantenimento dello stabile.
Comunque,
una volta saldate le spese legali, l’amministratore dovrà poi inserirle come
«addebito personale» nel consuntivo condominia, addebitandole ai morosi.
Le
altre strade
Esistono
però dei temperamenti a questo principio. Occorre in prima battuta specificare
che, qualora il condòmino moroso si sia rifiutato di pagare prima del processo
e l’avvocato abbia instaurato la causa, il giudice potrà provvedere nella
stessa sentenza a condannare il debitore a pagare le spese legali direttamente
al difensore del condominio. In questo modo l’amministratore non dovrà
anticiparle.
Inoltre,
ai sensi dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile,
il creditore del condominio deve in via preventiva escutere i condòmini morosi:
«I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i
pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condòmini». In caso di mancato
pagamento dell’avvocato del condominio, quindi, questi richiederà
all’amministratore i nominativi dei condòmini non in regola con il pagamento delle
spese. Anche se non sarà possibile escutere il singolo condòmino per l’intero
debito, ma solo pro quota. Avendo ottenuto un titolo esecutivo valido, poi,
l’avvocato potrà mettere in esecuzione la sentenza ottenendo il pagamento
coattivo della propria parcella. Arrivando sino a ipotecare l’appartamento del
condòmino e addirittura a venderlo all’incanto.
Edoardo Valentino (da
Il Sole 24 Ore dell’1.9.2015)