Cass. Civ., sez. III, sent. 13.11.2012 n° 19747
In tema di locazione di immobili ad uso abitativo, l'art. 2, comma 6, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 va interpretato nel senso che, tra i contratti stipulati prima della sua entrata in vigore, sono soggetti alla nuova disciplina, anche con riferimento alla doppia durata quadriennale, solo quelli che vedono realizzato il presupposto della rinnovazione nel vigore della nuova legge e, quindi, solo quelli per i quali il termine utile per la comunicazione della disdetta da parte del locatore sia venuto a scadenza in epoca successiva al 30 dicembre 1998 e tale disdetta non sia stata data, sicché la rinnovazione si é verificata nella vigenza della nuova legge.
E’ questo il principio interpretativo della Cassazione sul tema, ribadito dalla sentenza del 13 novembre 2012, n. 19747.
Inoltre, con riferimento ai contratti stipulati in base al modello normativo di cui alla legge n. 359/1992, che prevedano un duplice periodo di durata quadriennale, il Palazzaccio ha chiarito in precedenza che la rinnovazione tacita che determina la ricaduta del contratto nel regime di cui all’art. 2, comma primo, della nuova legge si identifica nella scadenza del secondo periodo di durata del contratto e non nel primo periodo. Questa precisazione risulta importante in quanto, secondo il ricorrente, in sede di appello la Corte aveva ritenuto erroneamente la disdetta non idonea, sul presupposto della vigenza della l. n. 392/1978.
Al contrario, sulla base delle considerazioni della Cassazione, trova applicazione l’art. 14, ultimo comma della l.n. 359/1992, avendo pertanto il locatore regolarmente adempiuto inviando la disdetta. Nel caso di specie, un asilo infantile aveva convenuto in giudizio la controparte con atto di intimazione di sfratto per finita locazione con riferimento ad un’unità immobiliare concessa in locazione ad uso abitativo con contratto in deroga del 27.12.1994.
Mentre il giudice di prime cure dichiarava la cessazione del rapporto maturata alla scadenza del secondo quadriennio, al contrario la Corte territoriale respingeva la domanda del locatore, con conseguente proposizione di ricorso per cassazione. Come già detto, la Cassazione riconosce la fondatezza del ricorso in merito alla validità della disdetta; inoltre, affronta anche la questione posta con il ricorso incidentale sul difetto di legittimazione attiva dell’asilo infantile, non più parte locatrice, in quanto l’immobile risultava aggiudicato ad altro soggetto a seguito di asta pubblica.
Al riguardo, gli Ermellini rilevano che, essendo il rapporto locativo, al momento dell’aggiudicazione del bene, ancora in corso “de jure e de facto”, i diritti e gli obblighi derivanti da tale rapporto, con riferimento alla ulteriore evoluzione nel tempo, passarono in capo all’aggiudicatario, il quale, a far data dall’aggiudicazione dell’immobile locato – avvenuta prima della notifica dell’intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida – acquistò inevitabilmente la qualità di locatore. In conclusione, risulta del tutto ovvio, agli occhi dei giudici di Piazza Cavour, che il ricorrente principale non poteva essere più considerato locatore nel momento della proposizione dell’intimazione per sfratto. Da qui l’accoglimento del ricorso e conseguente cassazione della sentenza impugnata.
(Da Altalex del 7.12.2012. Nota di Alessandro Ferretti)