Cass.
Sez. Unite Civ., Sent. 6.3.2015, n. 4628
Con
la sentenza in esame, la Corte
di Cassazione ha elaborato il principio per cui, se in materia di
compravendita, la contrattazione preliminare è scandita in due fasi, il giudice
dovrà stabilire se il primo accordo intercorso tra le parti è già di per sé un
contratto preliminare idoneo a produrre effetti. Inoltre, ha aggiunto che il
giudice dovrà ritenere produttivo di effetti anche quel previo accordo con cui
le parti si obbligano alla stipula di un successivo contratto preliminare,
qualora sussista l’interesse delle parti a una formazione progressiva del
contratto. Conseguentemente, la violazione di tale accordo darà luogo a responsabilità
di natura contrattuale per violazione della buona fede per la mancata
conclusione del contratto definitivo.
Nel
caso di specie, i promittenti venditori di una porzione di fabbricato agivano
in giudizio per chiedere l’esecuzione specifica dell’accordo preliminare
intercorso con i promissari acquirenti, i quali resistevano, sostenendo che
questo era da qualificarsi come una mera puntuazione, insuscettibile come tale
di esecuzione in forma specifica. Il tribunale in primo grado rilevava che il
suddetto accordo prevedeva l’impegno delle parti a stipulare un preliminare di
compravendita, allorquando fosse stata cancellata l’ipoteca gravante sul
fabbricato e che pertanto era da qualificarsi come “preliminare di
preliminare”, nullo per difetto di causa. Anche la Corte di Appello confermava
la decisione, precisando che la nullità in questione era da ricondursi alla
circostanza per la quale il secondo preliminare intercorso tra le parti aveva
ad oggetto le medesime condizioni e il medesimo bene del precedente accordo.
Il
fulcro della questione verteva in particolar modo sull’incertezza del confine
tra atto preparatorio e contratto preliminare nell’ambito della contrattazione
immobiliare. Ovvero era necessario stabilire, se ed entro quali limiti, era
riconosciuto nell’ordinamento un accordo negoziale che rimandava o obbligava i
contraenti a un contratto preliminare propriamente detto.
La
Seconda Sezione della
Corte di Cassazione, rilevata l’incertezza di contorni caratterizzanti la
figura del “preliminare di preliminare”, interpellava nel merito le Sezioni
Unite.
Le
Sezioni Unite hanno esaminato il precedente giurisprudenziale della stessa
Cassazione costituito dalla Sentenza 2 aprile 2009, n. 8038, secondo cui il
“preliminare di preliminare” era da considerarsi nullo per difetto di causa in
concreto, in quanto l’accordo di “obbligarsi ad obbligarsi” dava luogo ad una
“superfetazione, non sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela
secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto
immediatamente”.
Tuttavia,
le Sezioni Unite hanno ritenuto che tale orientamento possa essere parzialmente
superato sia guardando alla causa in concreto quale “sintesi degli interessi
che lo stesso è concretamente diretto a realizzare quale funzione individuale
della singola e specifica negoziazione, al di là del modello astratto
utilizzato”, sia alla luce della teoria moderna che fa leva sul riconoscimento
della libertà delle parti di determinarsi e di fissare un nucleo di interessi
che si mantengono invariati nei diversi passaggi contrattuali. Solo in questa
nuova prospettiva si può meglio comprendere il fenomeno della progressiva
differenziazione in più fasi della contrattazione immobiliare (proposta
irrevocabile - contratto preliminare - rogito notarile e saldo del prezzo).
Tale prospettiva consentirebbenon solo una più esauriente determinazione del
contenuto contrattuale, ma al contempo di realizzare al meglio l’interesse
delle parti sotteso al contratto.
Alla
luce delle suddette considerazioni, la Cassazione ha ritenuto fondamentale vagliare caso
per caso quale sia l’interesse delle parti e la loro volontà e soprattutto ha
escluso che sia connotata da disvalore la procedimentalizzazione delle fasi
contrattuali, se corrispondente ad un “complesso di interessi che stanno alla
base dell’operazione negoziale”. Infine, ha evidenziato che l’assenza di causa
ravvisata nel “preliminare di preliminare” era da riferirsi non tanto al primo
accordo, quanto piuttosto al secondo.
Alla
luce del suddetto iter argomentativo, le Sezioni Unite nel caso di specie hanno
rilevato che la Corte
d’appello aveva omesso di valutare correttamente la qualificazione del primo
accordo intercorso tra le parti, nonché di interrogarsi sulla invalidità del
secondo. La Corte
territoriale sanciva, infatti, la nullità del contratto propedeutico al
successivo preliminare solo in quanto inserito in una sequenza procedimentale
differenziata, senza verificare la sussistenza di una causa in concreto, come
tale meritevole di tutela.
Per
queste ragioni, le Sezioni Unite hanno cassato la sentenza rimettendo la
questione ad altra sezione della Corte d’Appello di Napoli.
Federica Franchetti (da
filodiritto.com dell’11.5.2015)