Agevolazioni prima casa anche se rinunciato usufrutto

All'atto abdicativo consegue l'estinzione

del diritto e non il relativo trasferimento

La rinuncia all'usufrutto dell'immobile non fa decadere le agevolazioni fiscali sull'acquisto della prima casa. Lo sancisce la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 10249 della Sesta Sezione Civile, depositata il 2 maggio 2013.

Nel caso di specie, le Entrate proponevano ricorso contro un contribuente, che aveva ad oggetto la liquidazione dell'imposta ordinaria di registro su un atto di compravendita di un immobile, per cui erano state concesse le agevolazioni sulla prima casa, poi revocate. Il contribuente resisteva con controricorso.

Bene aveva fatto, dunque, la Commissione tributaria regionale a rigettare il ricorso presentato dal fisco, attinente l'impugnazione di un avviso di accertamento per la liquidazione dell'imposta ordinaria di registro su un atto di compravendita immobiliare. Su tale compravendita, in un primo momento, erano state concesse le agevolazioni fiscali previste per l'acquisto della prima casa, salvo poi essere revocate dopo il deposito dell'atto di rinuncia all'usufrutto. I giudici di secondo grado, però, hanno ritenuto che quest'ultimo non può essere considerato come un atto di trasferimento vero e proprio, ma costituisce un atto abdicativo a cui non può essere collegato alcun effetto decadenziale, non producendo il trasferimento del bene. Una tesi condivisa dalla Corte di Cassazione che, così, rigetta il ricorso presentato dall'Agenzia.

Emiliana Sabia (da cassazione.net)

Immobili senza arredi ed utenze, esclusi dalla tares?

Non sono assoggettate al tributo le unità immobiliari

adibite a civile abitazione prive di mobili, suppellettili

e sprovviste di contratti attivi

di forniture dei servizi pubblici a rete

Carmencita chiudi il gas e vieni via. Questo, però, non basterà ad evitare il pagamento del tributo sul servizio integrato dei rifiuti.

La Commissione Tributaria Regionale della Sicilia (sentenza n. 121 del 25 ottobre 2012) ha, infatti, sancito che la non attivazione delle utenze (gas, energia elettrica, acqua) non è decisiva ai fini del pagamento della Tarsu.

Magazzini e locali di deposito sono soggetti al pagamento della Tarsu, anche se non sono allacciati alle reti elettriche, del gas o dell’acquedotto.

La pronuncia dei giudici tributari palermitani è perfettamente in linea con la giurisprudenza della Cassazione e dei giudici di merito che, finora, hanno sempre ritenuto illegittima la previsione regolamentare, adottata da alcuni Comuni, che tendeva ad escludere per la Tarsu (o a dichiarare esenti dal tributo) gli immobili che non avessero arredi, oppure allacci alla rete elettrica o idrica (sentenze n.16785/ 2002, n. 9920 /2003, n.1850/2010 ed altre).

Per l’Ente Locale, eccessivamente generoso nei confronti dei propri utenti, l’immobile poteva essere ricompreso tra quelli oggettivamente inutilizzabili, ma per la Cassazione è solo soggettivamente inutilizzato.

La decisione di non arredare l’immobile o di non attivare le utenze di acqua, gas o elettriche è un’opzione esercitata liberamente dal singolo titolare di diritto reale sull’immobile e, pertanto, è una scelta soggettiva.

Possono essere esclusi dalla tassazione esclusivamente gli immobili non utilizzati (inagibili, inabitabili o diroccati), oppure quegli immobili improduttivi di rifiuti.

Non erano soggetti alla Tarsu, secondo l’art. 62 del D.Lgs. n. 507/1993, soltanto quei locali che non possono produrre rifiuti o per la loro natura o per il particolare uso al quale sono stabilmente destinati.

La prova contraria, atta a dimostrare l’inidoneità del bene a produrre rifiuti, è, comunque ad esclusivo carico del contribuente che deve fornire all’amministrazione, tutti gli elementi all’uopo necessari (Corte di Cassazione, sentenza n. 14770 del 15 novembre 2000).

Gli “ermellini”, di recente, con sentenza n. 1331 del 21 gennaio 2013, hanno stabilito, ad esempio, che la prova fornita dal contribuente di avere cessato un’attività commerciale non è sufficiente ad esonerarlo dal pagamento della tassa rifiuti.

Il fabbricato continua ad essere suscettibile di produrre rifiuti e, quindi, soggetto ad imposizione.

L’immobile è oggettivamente inutilizzabile (terminologia tarsu) o non suscettibile di produrre rifiuti (terminologia tares) quando non ha l’abitabilità, è inagibile, diroccato, intercluso, in stato di abbandono purché, di fatto, non utilizzato.

Se, invece, l’immobile è, di fatto, utilizzato rimane soggetto al pagamento del tributo.

Nonostante la piccola differenza letterale della previsione relativa alla tares, rispetto a quella utilizzata per la tarsu, sembrava pacifico che anche per il nuovo tributo previsto dal decreto Monti seguisse le stesse regole di esenzione.

L’orientamento della Cassazione è, persino, richiamato nella relazione governativa sulla disciplina del nuovo tributo.

Il prototipo di regolamento, messo a punto dal gruppo di lavoro costituito presso il Ministero Economia e Finanze, nell’ambito del programma operativo “Governance e azioni di sistema”, prevede, però, che non sono soggetti al tributo le unità immobiliari adibite a civile abitazione prive di mobili, suppellettili e sprovviste di contratti attivi di forniture dei servizi pubblici a rete.

Dalla lettura della disposizione regolamentare, autorevolmente suggerita ai Comuni, sembra che si possa non tenere conto della differenza, costruita dalla giurisprudenza, tra “oggettivamente inutilizzabile” e “soggettivamente inutilizzato”. Sarebbe sufficiente che le unità immobiliari siano contemporaneamente prive di arredi e sprovviste di servizi pubblici a rete.

Si tratta, però, di un’imbeccata non in linea con la giurisprudenza consolidata della Corte di Cassazione.

Luciano Catania (da leggioggi.it del 3.5.2013)

Dichiarazione redditi: è possibile detrarre l'affitto?

Il caso

Esiste la possibilità di detrarre le spese di affitto? Esistono casi dove sia possibile e dove no?

La soluzione

Ai sensi dell’articolo 16, D.P.R. 917/1986, e come riportato anche nelle istruzioni Ministeriali del modello 730/2013, pagina 50, possono portare in detrazione (secondo determinati importi) i canoni di locazione relativi ad abitazione principale, coloro che abbiano stipulato (o rinnovato) contratti di locazione in base alla L. 9 dicembre 1998, n. 431 (che regola le locazioni di immobili ad uso abitativo), coloro che abbiano stipulato (o rinnovato) contratti “convenzionali” (secondo l’art. 2, comma 3, e l’art. 4, commi 2 e 3, della L. n. 431/1998) e coloro che abbiano un’età compresa fra 20 e 30 anni che abbiano stipulato un contratto di locazione agevolata (L. n.  31/1998).

Sono altresì detraibili nella misura del 19% del costo sostenuto, i canoni di locazione sostenuti dagli studenti universitari iscritti ad un corso di laurea di un’università statale che si trova in altro Comune rispetto a quello di residenza.

(Da avvocati.it del 2.5.2013)

Diniego rinnovo locazione prima scadenza: ragioni vanno specificate

Cass. Civ. sez. III, sent. 16.1.2013 n° 936

Con la sentenza 16 gennaio 2013, n. 936 la Sezione III Civile della Corte di Cassazione provvede ad enunciare il seguente principio di diritto in tema di locazione ad uso abitativo che: ”In tema di diniego di rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo secondo la suddetta norma (art. 3, Legge 431/1998)  alla prima scadenza nella comunicazione del diniego di rinnovazione del contratto deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dallo stesso articolo, sul quale la disdetta è fondata. Tale norma (art. 3, Legge 431/1998) deve essere intesa nel senso che essa impone una specificazione precisa ed analitica della situazione dedotta, con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e della realizzabilità della intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa la effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nella ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore dall'art. 3 della stessa legge.

L’articolo 3 della Legge n. 431/1998,”Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo” all’art.  statuisce che: "1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1, art. 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i motivi espressamente menzionato nell’articolo de quo.

In relazione al caso in oggetto rileva quanto disposto dalla lettera a) dell’art. 3, L. n. 431/1998 che dispone “quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;”

Il comma 2 dello stesso articolo statuisce, inoltre,  che "Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata", in modo inequivocabile e circostanziato.

Il rispetto dei summenzionati requisiti legislativi rendono del tutto legittimo l’esercizio della facoltà del locatore di disdire il contratto anche alla prima scadenza ( relativamente al periodo quadriennale fissato dalla Legge quale termine minimo rinnovabile per le locazioni degli immobili adibiti ad uso abitativo ex art. 2, L. 431/1998).

Il canone ermeneutico volto a dirimere le controversie interpretative relative a stipulazioni contrattuali ex art fornito dall’art 1362 c.c. stabilisce che “Nell'interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole. Per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto.”

Tuttavia non può non osservarsi come la Legge 431/1998 apporti una specifica disciplina in materia laddove all’art. 3 prevede espressamente specifici e circostanziati casi in cui il locatore può disdire il contratto alla prima scadenza senza che ciò sia previsto expressis verbis dalle parti nella stipulazione contrattuale.

Ragionando a contrario si finirebbe per ammettere l’esistenza di un ulteriore requisito non previsto dalla Legge de quo, relativo alla espressa previsione della facoltà del diniego di rinnovo nel contratto di locazione.

Parimenti non si può ritenere che tale mancata menzione della facoltà di rifiuto nel contratto costituisca una rinunzia implicita allo stesso, circostanza  che si può cogliere solo in presenza di un comportamento incompatibile con tale esercizio.

Nella fattispecie sottoposta alla Sezione Civile III della Corte di Cassazione  non è stata ravvisata  alcuna incompatibilità tra la facoltà (assegnata dall'articolo suddetto al locatore) di rifiuto di rinnovo, ed il silenzio serbato dalle parti sul punto nel contratto. Secondo la Suprema Corte , infatti, “Il silenzio è, generalmente, solo un atto neutro e non un atto di incompatibilità con l'esercizio di una facoltà ex lege.”

In riferimento al caso sottoposto la Suprema Corte precisa e conclude che:“Essendo specificamente individuata nella lettera di diniego di rinnovo sia la necessità dell'uso abitativo sia i soggetti beneficiari (e cioè il figlio o uno dei suoi 2 nipoti), non può considerarsi generico il richiamo all'ipotesi di diniego di cui all'art. 3, n. 1 cit., in modo tale da non consentire di valutare la serietà della intenzione manifestata dal locatore. La specificità della ragione di diniego va infatti intesa come possibilità concreta di valutare ex ante la serietà dell'intenzione indicata (nè il giudice potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza delle condizioni per il riconoscimento del diritto al rinnovo), sia come possibilità del successivo controllo sulla effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, ai fini dell'applicazione delle sanzioni di cui all'art. 3 della legge citata (invocabili anche quando l'immobile sia stato adibito ad un uso riconducibile, sì, ad una delle ipotesi previste dall'art. 3, ma diverso da quello indicato).”

(Da Altalex del 18.4.2013. Nota di Mirella Pocino)

Opposizione a d.i., la fattura non prova il credito

Per la riscossione del pagamento è necessario

dimostrare che la merce è conforme alle richieste

Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo la fattura non è prova del credito. Infatti, per la riscossione del pagamento è necessario dimostrare che la merce fosse conforme alle richieste e che sia stata accettata dal debitore.

È quanto affermato dal Tribunale di Bari che, con la sentenza n. 455 del 7 febbraio 2013, ha respinto il ricorso di una ditta individuale che aveva ottenuto, grazie a una fattura, un decreto ingiuntivo per il pagamento di 4mila tovagliette.

Ma in sede di opposizione il debitore aveva fatto annullare l'ingiunzione di pagamento in quanto la fattura era un titolo insufficiente a provare il debito.

La decisione del giudice di pace è stata ora confermata dal Tribunale. In particolare il giudice ha chiarito che la fattura è titolo idoneo per l'emissione di un decreto ingiuntivo in favore di chi l'ha emessa, ma nell'eventuale giudizio di opposizione la stessa non costituisce prova dell'esistenza del credito, che dovrà essere dimostrato con gli ordinari mezzi di prova dall'opposto.

Non solo. Ad avviso della Corte, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisce per l'adempimento deve soltanto provare la fonte del suo diritto, limitandosi alla mera allegazione dell'inadempimento o dell'inesatto adempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento; eguale criterio di riparto, tuttavia, è applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.: in tal caso restano invertiti i moli delle parti in lite, sicché il debitore eccipiente può limitarsi ad allegare l'inesistenza o l'inesattezza della prestazione (per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare la regolarità di quest'ultima.

Debora Alberici (da cassazione.net)

Terreno usato a fini agricoli, non si paga l’ICI

Comm. Tributaria Reg. Lazio Sez. XXI, sent. 9.4.'13, n. 92/21

La Commissione Tributaria Regionale del Lazio ha stabilito che un terreno utilizzato a fini agricoli, benché edificabile, non è soggetto al pagamento dell’ICI, a condizione che il proprietario del fondo sia iscritto negli appositi elenchi comunali e che il reddito conseguito sia pari ad almeno il 60% del reddito complessivo.

La vicenda ha coinvolto un imprenditore agricolo che era stato sottoposto ad accertamenti per redditi derivanti da un terreno edificabile, sito nel Comune di Marino, di cui era stata omessa la denuncia, per un valore di 150 mila euro.

Il ricorso del contribuente era stato parzialmente accolto dalla Commissione Tributaria Provinciale di Roma, poiché i Giudici avevano ritenuto che non fosse stata dimostrata la prevalenza dei redditi, ma avevano ridotto l’importo contestato, in quanto il terreno presentava un’edificabilità relativa.

Avverso tale pronuncia, il contribuente aveva replicato sostenendo che, ai fini delle imposte dirette, i redditi agrari vadano calcolati sulla base del reddito dominicale dei terreni stessi, mentre la realtà reddituale si può evincere dalla dichiarazione ai fini Irap (deducendo, nel caso di specie, che i redditi agrari erano superiori al 60% dei redditi totali).

I Giudici, accogliendo le doglianze del ricorrente, hanno confermato che la dichiarazione ai fini Irap presentata dal contribuente costituisca adeguato elemento di prova e che da quest’ultimo si potesse desumere che i proventi agricoli erano superiori al 60% del reddito complessivo. Tale interpretazione risponde infatti a quanto stabilito dal legislatore, nonché dalla recente giurisprudenza (vedi Cassazione sentenza n. 15566/2010).

A seguito di questa pronuncia si desume che un terreno destinato ad attività agricole, sia pure edificabile, non è soggetto al pagamento dell’ICI quando ricorrano le seguenti condizioni:

a. l’utilizzatore tragga il suo maggior sostentamento dall’attività agricola;

b. il terreno sia posseduto da un coltivatore diretto o da un imprenditore agricolo;

c. sia direttamente condotto da questi o dalla sua famiglia;

d. persista l’utilizzazione agro-silvo-pastorale, mediante attività dirette alla coltivazione.

Nel caso in esame, essendo state rispettate i citati requisiti, la Commissione Tributaria Regionale ha accolto l’impugnazione presentata dal contribuente, confermando il principio di diritto sopra esposto.

Si segnala, per completezza espositiva, che l’articolo 13, comma 8-bis, del Decreto Legge n. 201 del 2011, estende il pagamento della nuova imposta IMU anche ai terreni agricoli, ma limitatamente alla parte di valore eccedente i 6.000 euro, prevedendo inoltre delle agevolazioni in base al valore eccedente tale importo.

(Da filodiritto.com del 29.4.2013)

FESTA DEL LAVORO

AUGURI A TUTTI I LAVORATORI,

MA SOPRATTUTTO A CHI IL LAVORO

 L'HA PERSO O LO CERCA...